Hechos
- Los esposos Oliver y Ramírez arriendan terreno de 6,829 metros cuadrados al Club Rotario de Arecibo. Este Club construye un edificio sobre éste. Oliver y Ramírez se divorcian, y se adjudica a Oliver la propiedad de todo el terreno. Oliver segrega parcela de 1,461 metros cuadrados, donde ubica edificio del Club, y se la vende a Rafael y Amado Colón. Contrato de compraventa dice que parcela tenía un edificio dedicado a club, y que tal edificio tenía un contrato de arrendamiento a favor del Club Rotario.
- Rafael y Amado Colón se consideraban dueños del edificio, por lo que plantearon un pleito de desahucio contra el Club para cobrar posesión de terreno y edificio. TPI desestima demanda, y Supremo confirma. Los Amado Colón entonces inician un pleito de reivindicación contra el CLub Rotario y Manuel Oliver, para que se reconozca su dominio del terreno y el edificio, y se le pague por concepto de daño las rentas que dejaron de percibir por la posesión del Club Rotario. Pierden en el TPI, y apelan.
- Alegan los Amado Colón que el edificio de la controversia es una mejora, y que como tal siempre le perteneció al arrendador Oliver. Traen como argumento que edificio fue levantado sobre las ruinas de un edificio ya existente del Club Deportivo, que fue destruido por un huracán. No obstante, quedó demostrado en el juicio que tanto el Club como el arrendatario consideraban el edificio construido como un nuevo edificio propiedad exclusiva del Club.
- Alegan los Amados que son terceros regístrales de buena fé, debido a que la escritura de compraventa llevada al registro mencionaba la existencia del edificio.
Controversia
- ¿Constituye un tercero registral de buena fé de un edificio quien compra un terreno mediante escritura pública, si esta escritura se lleva al Registro de la Propiedad y establece la existencia de un edificio en el terreno, aún cuando este edificio no estuviera registrado?
- ¿Constituye una mejora o una nueva edificación el edificio que se construye bajo las ruinas de otro edificio sin tanto el anterior dueño como el poseedor que construyen reconocían la construcción como una nueva edificación?
- ¿Un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, pero mencionado en un contrato de compraventa que es llevado al Registro, es reclamable contra terceros como el nuevo dueño?
Decisión
- No, no constituye un tercero registral de buena fé de un edificio quien compra un terreno mediante escritura pública, si esta escritura se lleva al Registro de la Propiedad y establece la existencia de un edificio en el terreno, aún cuando este edificio no estuviera registrado.
- Sí, constituye una mejora o una nueva edificación el edificio que se construye bajo las ruinas de otro edificio sin tanto el anterior dueño como el poseedor que construyen reconocían la construcción como una nueva edificación.
- No, un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, pero mencionado en un contrato de compraventa que es llevado al Registro, es reclamable contra terceros como el nuevo dueño.
- Para que el arrendamiento tenga efectos sobre terceros debe estar debidamente inscrito.
Fundamentos
- “No constando el registro al tiempo en que los demandantes compraron el terreno que el vendedor fuese dueño de la edificación, no pueden ellos invocar la condición de terceros con arreglo a la Ley Hipotecatia, pues no adquirieron de quien en el registro apareciera con derecho para venderlo. No constando esa circunstancia del registro, la posición de los demandantes es la de terceros con arreglo al Código Civil, y como tales solo puede adquirir del vendedor lo que éste legalmente pudo transmitirles”.
- “Que no se trataba de una mejora que había de pasar al dueño del solar al terminar el contrato de arrendamiento quedó perfectamente demostrado por el hecho de que tanto el Club como el dueño del solar consideraron el edificio como de la exclusiva propiedad del Club”.
- Artículo 382: “ Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, pero sólo el de buena fé podrá tener la cosa hasta que se los satisfagan”.
- Artículo 297: “El dueño del terreno en que se edificare, sembrare, o plantare de buena fé, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 382 y 383 de este Código, o a obligar al que fabricó o plantó, a pagar el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente”.
