¿Exclusión tácita en el uso de bienes comunes? | PopJuris

¿Exclusión tácita en el uso de bienes comunes?

http://modernmami.com/wp-content/images/cabo-rojo-house.jpg

Hay ciertos tipos propiedad colectiva que son fuentes de intensos conflictos, como la que surge luego de la disolución de un matrimonio regido por la figura de la Sociedad Legal de Gananciales (la comunidad pos-ganancial) y la que surge de la muerte de una persona, cuyos bienes pasan a un grupo de herederos (la sucesión). Los dos grupos antes mencionado, los ex cónyuges y los herederos, forman lo que se conoce como una “comunidad de bienes“, definido en el artículo 326 del Código Civil de la siguiente manera: “…cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Pues bien, como adelanta el título, esta entrada trata sobre el uso que se le puede dar a un bien que está bajo el régimen de la comunidad de bienes. A estos efectos, tenemos que empezar examinando el Art. 328 del Código Civil:

Art. 328 Uso de los bienes comunes. (31 L.P.R.A. sec. 1273)
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Aquí no parece haber mucho problema con la interpretación, casi se cumple el sueño de Napoleón de tener artículos tan claros que se prescinda de la necesidad de interpretación. Pero entonces surgió el caso de Díaz Lizardi v. Aguayo Leal, 162 D.P.R. 801 (2004).

Díaz Lizardi v. Aguayo Leal

Este caso trata de una pareja de novios que adquiere un conjunto de bienes en común, entre ellos una casa. Aunque no eran formalmente un matrimonio, al comprar juntos estos bienes se formó una comunidad de bienes desde el mismo momento de la compra (a diferencia del matrimonio, que surge desde que se separan). La pareja se separa, pero no dividen su participación de la casa. Luego de un tiempo, el ex novio comienza a vivir la casa con la mujer con quien se casó, y la ex novia tramita la división de bienes. Pero además de ello, y aquí está el asunto que nos ocupa, exigió que el ex novio le pagará un equivalente a lo que sería el pago de un arrendamiento por el uso exclusivo que le dio a la casa  propiedad de ambos, y el tribunal le da la razón. Dijo, en ese entonces, el Tribunal Supremo que :

…en circunstancias como la del caso que nos ocupa, el uso exclusivo del bien común por uno sólo de los comuneros sin resarcir al otro es contrario a principios elementales de derecho, basados en la equidad, que no permiten el enriquecimiento injusto.

En mi curso de Derecho de Familia se dijo que tal dictamen era una variación sustancial de lo que establece el citado artículo 328 del Código Civil, ya que mientras el artículo dice que cada comunero podrá usar la propiedad en común (1) siempre y cuando se disponga del bien conforme a su fin (2) de manera que no perjudique a la comunidad (3) ni impida la participación de los otros dueños, aquí se dice tajantemente que el uso exclusivo del bien común sin resarcir al otro es contrario constituye un enriquecimiento injusto.

Interpretaciones posteriores de Díaz Lizardi podrían tener la consecuencia de que, por ejemplo, si unos hijos se quedan viviendo en la casa de sus padres luego de que estos mueran, sus hermanos mayores que vivían aparte podrían exigirle el pago de una renta por el tiempo que hicieron un uso exclusivo de la propiedad. Este tipo de situación es muy común en Puerto Rico, y una interpretación de este tipo se prestaría para se le reclamen una compensación a los codueños más débiles, que son los que usan el bien común por falta de otros bienes dónde vivir.

¿En qué consiste la exclusividad?

No obstante, creo que la clave para una correcta interpretación de Díaz Lizardi sería precisar qué significa el término “uso exclusivo” que utiliza la opinión. Se podría pensar que “uso exclusivo” de parte de un comunero describe la circunstancia en la que solamente ese comunero haga uso del bien. Pero a mi entender, el término “uso exclusivo” atiende una circunstancia mucho más específica, que es cuando se  impide a los demás comuneros utilizar el bien común, según prohíbe hacerlo el art. 328. Solamente con esta interpretación de Díaz Lizardi se le estaría siendo fiel a la letra del Código Civil. Hasta el propio diccionario de la Real Academia Española define “excluir” como “[q]uitar a alguien o algo del lugar que ocupaba.”. Además, el propio texto de Díaz Lizardi habla de “crédito por privación de uso del inmueble” (énfasis nuetro).

Meléndez Berríos, v. Maldonado Dieppa

En Díaz Lizardi el Supremo entendió que al mudarse el ex novio con su esposa a la casa, con la intimidad que presupone que tiene el hogar de un matrimonio, se estaba excluyendo a la ex novia del uso del bien. Así se aclara en un caso posterior del 2009, Meléndez Berríos, v. Maldonado Dieppa, 2009 TSPR 84:

En Díaz Lizardi, el Sr. Aguayo Leal y la Sra. Díaz Lizardi adquirieron una residencia en común pro indiviso cuando éstos eran novios. La relación de noviazgo terminó sin que hicieran uso de la residencia común. Al año de concluir el noviazgo, el Sr. Aguayo Leal contrajo nupcias con otra joven y se mudó con ésta a la residencia común de éste y la Sra. Díaz Lizardi. Al año de ese acto, la Sra. Díaz Lizardi presentó una acción de división de comunidad de bienes y solicitó una renta por el tiempo en que el Sr. Aguayo Leal hizo uso exclusivo de la residencia junto a su esposa. Resolvimos en dicha ocasión que procedía que el Sr. Aguayo Leal pagara una renta por el uso de la propiedad desde el momento en que se mudó a ella con su nueva esposa. Resolvimos de esa manera, pues entendimos que el acto del Sr. Aguayo Leal de mudarse con su esposa constituyó una exclusión de la Sra. Díaz Lizardi del uso de la propiedad y por tanto le impidió a ésta el uso de la misma. Entendimos que, bajo aquellos hechos, no podíamos concluir que la Sra. Díaz Lizardi hubiese consentido a que su propiedad fuera utilizada por el Sr.Aguayo Leal y su esposa desde que se mudaron a ella hasta que se presentó la acción de división. Probablemente el resultado hubiese sido distinto si el Sr. Aguayo Leal se hubiese mudado solo a la propiedad. Véase Díaz Lizardi, supra, pág. 821, (Op. de Conformidad Juez Presidente Hernández Denton.) [ENFASIS DE POPJURIS]

Supongo que el abogado o abogada de Aguayo Leal trató de argumentar que el uso dado por Aguayo Leal junto con su esposa no constituyó un “uso exclusivo”, y que Díaz Lizardi aún podía darle uso a la casa. Pero al parecer el Tribunal interpretó que el mudarse con otra pareja era una especie de “exclusión tácita”.

Para casos posteriores entre herederos o cualquier otra relación económica bajo la comunidad de bienes, si se quiciera evitar que el Tribunal interprete que existió alguna otra especie de “exclusión tácita”, estimo que bastaría con que el comunero que se disponga a usar una residencia que constituya un bien común se ocupe que los demás comuneros tengan acceso a la residencia (copia de las llaves para todos, para empezar) y aclare que su uso de la propiedad no excluye el uso que los demás puedan darle (mantener habitaciones vacías disponibles para ser ocupadas podría servir).

Lcdo. Eugenio Martínez Rodríguez (71 Posts)

Editor de PopJuris. Creó este portal cuando era estudiante de derecho como un intento de estimular la discusión sobre el derecho más allá de entre abogad@s y estudiantes de derecho. Obtuvo su Juris Doctor en la Universidad de Puerto Rico y fue admitido al ejercicio de la abogacía por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. Actualmente trabaja en la firma Borrás & Martínez.También coadministra el portal DerechoPR.org, una red social profesional para abogados y estudiantes de derecho en Puerto Rico.



2 Comments

Mara on March 9, 2011 at 12:22 am.

Tiene derecho un comunero inscrito en el Registro de la Propieda como parte de seis heredero radicar una querella en ARPE para defender la propiedad de la cual es comunero de un vecino que realiza una construcción ilegal la cual afectará el valor del inmueble.

Reply

Luz N.Soto Medina on January 3, 2012 at 1:08 pm.

mi madre murió hacen 4 años y dejo una casa de 3 habitaciones en cemento con una parcela .Somos 8 herederos ,he tratado de vender la casa y no he podido por que 2 de mis hermanas dicen que vale 60 mil ,a mi me ofrecieron 35 mil .La casa fue vandalizada ,le sacaron la instalación de la luz,la tubería del agua ,los gabinetes,inodoro y lavamanos. El agua tiene una deuda de $500.00 y se deben 7 mil dolares al banco de vivienda .Para colmo un sobrino mio la invadio y vive la casa hacen como un mes. ? Que puedo hacer para venderla.

Reply

Leave Your Comment

Your email will not be published or shared. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>


Social Widgets powered by AB-WebLog.com.